Att bo i bostadsrätt

En bostadsrättsförening är en särskild typ av ekonomisk förening som har till
ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att upplåta
bostadslägenheter med bostadsrätt utan tidsbegränsning. Bostadsrätt är den rätt i
föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar
bostadsrätt kallas bostadsrättshavare.
En bostadsrättsförening måste ha minst tre medlemmar och vara registreras hos
Bolagsverket.
När bostadsrättsföreningen är registrerad får de ett registreringsbevis.

Stadgar är bostadsrättsföreningens interna regler och är själva grunden för
föreningens verksamhet.
Skulle stadgarna strida mot lagen är det lagen som går in och gäller över stadgarna.
Alla bostadsrättsföreningar måste ha stadgar och Bolagsverket kräver stadgar för att
kunna registrera föreningen. När föreningen är registrerad är stadgarna bindande för
alla som har med föreningens verksamhet att göra. Stadgarna är offentlig handling.
För att ändra stadgarna krävs normalt en stämma där alla medlemmar är närvarande
och är överens om ändringen. I annat fall måste beslutet fattas på två på varandra
följande stämmor. Första stämman kräver vanlig enkel majoritet medan på andra
stämman krävs det att minst två tredjedelar av röstande medlemmarna röstar för
beslutet. Vissa ändringar kräver ännu större majoritet.

Innan en bostadsrättsförening får upplåta lägenheter med bostadsrätt måste
föreningen upprätta en ekonomisk plan. Den ekonomiska planen skall vara granskad
och intygad av intygsgivare som Boverket utser och även registrerad hos
Bolagsverket. Den ekonomiska planen visar en ekonomisk och en teknisk
beskrivning av föreningens verksamhet. I planen finns det också en förteckning över
föreningens lägenheter och dess insatser och eventuella upplåtelseavgifter. Den
ekonomiska planen är en offentlig handling.
Sker förändringar av väsentlig betydelse skall styrelsen upprätta en ny ekonomisk
plan. I de flesta föreningar har endast den ursprungliga ekonomiska planen
upprättats. Ni hittar den Ekonomiska planen för Ting1 under separat flik.

Ordinarie föreningsstämma skall hållas en gång om året, senast sex månader efter
räkenskapsårets slut. Föreningens räkenskapsår är 1 juli – 30 juni.
Stämman är föreningens högsta beslutande organ. Samtliga medlemmar har rätt att
delta på stämman och vara med och fatta beslut. Exempel på beslut som
föreningsstämman fattar är val av styrelse och revisor, beslut om ansvarsfrihet för
styrelsen och fastställande av balansräkning och resultaträkning.
Extra föreningsstämma kan hållas när styrelsen tycker att det finns anledning till det,
när föreningens revisor skriftligt begär det eller när minst en tiondel av alla
medlemmar skriftligt begär det. Kallelse får utfärdas tidigast fyra veckor före stämma
och skall utfärdas senast två veckor före ordinarie stämma och senast en vecka före
extra stämma.

Varje medlem har enligt huvudregeln en röst. Det finns dock undantag, exempel om
flera medlemmar äger en bostadsrätt gemensamt, då har de bara en rösträtt. Vem av
dem som röstar får de själva komma överens om. Kan de inte komma överens får
ingen av dem rösta. En medlem som har flera bostadsrätter i samma förening har
bara en röst. Kan inte medlemmen närvara på stämman får han eller hon skicka ett
ombud. Ombudet måste då ha en skriftlig fullmakt, den gäller högst ett år. Endast
medlemmens make/maka, medlemmens sambo och en annan medlem kan vara
ombud. Ombudet kan vara ombud åt max en medlem.

En motion är ett förslag från medlem som skall behandlas på föreningsstämman.
I stadgarna finns det föreskrivet om när motionen skall vara inlämnad till styrelsen.
Styrelsen skall redovisa motionen och sitt ställningstagande till den i god tid före
stämman. Motionen skall finnas med som egen punkt på dagordningen till stämman.

Protokoll från stämmorna skall enligt stadgarna vara tillgängliga för medlemmarna
senast tre veckor efter stämman. Det är endast stämmoprotokollet som samtliga
medlemmar har rätt att ta del av. Protokollen från styrelsesammanträden är inte
offentlig eftersom de kan innehålla konfidentiella uppgifter om enskilda medlemmar.

Stämman utser en styrelse som enligt stadgarna, skall bestå av minst tre och högst
sju ordinarie styrelseledamöter och ingen eller högst två styrelsesuppleanter. Första
gången man väljer styrelse är det bra att välja ledamöter på olika mandattider, för att
kunna byta ut dem successivt och undvika att hela styrelsen avgår på en gång.
För att inte få dödläge vid omröstning är det bra att välja ett udda antal
styrelseledamöter.
Styrelsen konstituerar sig själv. Det innebär att styrelsen själv bestämmer vem som
skall vara ordförande, kassör osv.
Styrelsen skall registreras hos bolagsverket och samtidigt ange vem som kan teckna
firma i föreningen.
Styrelsen ansvarar för förvaltningen av föreningens verksamhet och ska rätta sig
efter föreningens stadgar och föreningsstämmans beslut.

Alla bostadsrättsföreningar måste varje år sammanställa en årsredovisning.
Detta är något som den ekonomiska förvaltaren normalt hjälper styrelsen med.
Årsredovisningen skall innehålla balansräkning, resultaträkning, uppgifter om ställda
panter och ansvarsförbindelser samt en förvaltningsberättelse.
Balansräkningen visar föreningens ekonomiska ställning på balansdagen medan
resultaträkningen visar hur vinst eller förlust för räkenskapsåret har uppkommit (årets
resultat). Ställda panter avser i föreningens fall de säkerheter, pantbrev och
fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för lån.

Stämman utser en revisor som har i uppdrag att granska föreningens räkenskaper
och styrelsens förvaltning. Efter granskningen ska revisorn avge en
revisionsberättelse till föreningsstämman. I revisionsberättelsen ska revisorn berätta
om de tycker att årsredovisningen stämmer överens med verkligheten och om den
ger en riktig bild av föreningens ekonomiska ställning och resultat.

Insatserna för respektive lägenhet framgår av den ekonomiska planen. Insatsen
betalas till föreningen av den första bostadsrättshavaren i respektive lägenhet.
Medlemmarnas insatser tillsammans med föreningens lån skall finansiera köpet av
föreningens mark och hus. Vid överlåtelse betalas ingen insats till föreningen, utan
köparen betalar en köpeskilling till den som säljer bostadsrätten.

Årsavgiften skall täcka föreningens årliga kostnader så som drift, löpande underhåll
av fastigheten, kapitalkostnader och avsättningar. Styrelsen bestämmer årsavgifterna
och skall ta hänsyn till föreningens långsiktiga kostnadsutveckling.
Årsavgifterna fördelas enligt bostadsrätternas andelstal. I vissa föreningar kan det förekomma att
årsavgiften delas upp i delar. Ett exempel kan vara där föreningens kostnad för
värme täcks genom en preliminär månatlig avgift, vilken sedan årligen regleras i
förhållande till verklig förbrukning.
Årsavgiften skall betalas månadsvis i förskott senast sista vardagen före varje
kalendermånads början.

Pantsättningsavgiften skall motsvara kostnaden för den administration som
föreningen har i samband med underrättelse om pantsättning av bostadsrätt. Enligt
bostadsrättslagen skall en notering ske i lägenhetsförteckningen att bostadsrätten är
pantsatt. Av stadgarna framgår det att föreningen får ta ut en avgift som motsvarar
högst 1 % av basbeloppet.

Överlåtelseavgift är en avgift som tas ut från säljaren eller köparen i samband med
att bostadsrätten överlåts. Avgiften skall kompensera föreningen för de administrativa
kostnaderna som uppstår i samband med överlåtelsen.
Av stadgarna framgår det att föreningen får ta ut en avgift som motsvarar högst
2,5 % av basbeloppet enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring.

Det är bara till medlemmar som en lägenhet kan upplåtas med bostadsrätt.
Medlemskapet är personligt och kan inte automatiskt överlåtas till någon annan.
Ansökan om medlemskap görs skriftligen till styrelsen. Det är styrelsen som beslutar
om medlemskap. Styrelsen är skyldig att inom en månad från det att ansökan om
medlemskap kommit in till föreningen avgöra om medlemskap.
Vill man överklaga styrelsens beslut kan man vända sig till hyresnämnden.

Medlemsförteckning är ett offentligt register över föreningens medlemmar.
Förteckningen skall innehålla uppgifter om medlemmarnas namn och postadress
samt om den bostadsrätt som medlemmen innehar se bostadsrättslagen 9 kap 10§.

Lägenhetsförteckning är ett icke offentligt register som varje bostadsrättsförening har
skyldighet att föra. I registret noteras bland annat ägare till bostadsrätterna samt vilka
pantsättningar som finns, se bostadsrättslagen 9 kap 10§.

Du får hyra ut din lägenhet i andra hand till någon utomstående, men det krävs ett
godkännande av styrelsen.

Om man bor i bostadsrätt är det viktigt att teckna ett utökat försäkringsskydd för fast
egendom (bostadsrättstillägget), eftersom du som bostadsrättsinnehavare ansvarar
för underhållet av bostaden. Detta har föreningen gjort för samtliga lägenheter och
det enda du behöver bry dig om är hemförsäkringen som skyddar lösöret.

Som medlem och boende i en bostadsrättsförening ansvarar man för inre
reparationer och underhåll i bostaden. Detta gäller även mark som upplåtits, dvs de
lägenheten som har uteplats istället för balkong.
Man avgör alltså själv när det är dags att måla om, byta ut spisen, lägga in
parkettgolv och tapetsera eller göra andra förbättringar i lägenheten. Om du önskar
utföra större underhållsarbeten i lägenheten, flytta avlopp, väggar och dylikt måste
styrelsen lämna sitt godkännande. Inför en renovering ska man som medlem därför
lämna en skriftlig förfrågan och förklara kortfattat vad man planerat genomföra.
Det yttre underhållet är föreningens gemensamma ansvar, det gäller exempelvis
fasader, tak och trapphus samt installationer av vatten, värme el och ventilation. En
del av årsavgiften avsätts till kommande reparationer och underhåll.